Die neue Grundsteuererklärung 2022 in Bayern

Wir haben für Sie im Folgenden einen kurzen Zusammenschnitt aus aktuellen Eckdaten zur Grundsteuererklärung BAYERN erstellt, so können Sie sich in 2 Minuten Lesezeit einen Überblick zur über das bayrische Flächenmodell zur Grundsteuer verschaffen:

Update 11.5.2022: die Formulare und Servicevideos für die Grundsteuererklärung 2022 Bayern sind veröffentlicht und stehen zum Download bereit

  • Jeder Eigentümer und/oder Miteigentümer einer Immobilie in Bayern (und auch in allen anderen Bundesländern) ist zur Abgabe dieser Erklärung verpflichtet.
  • Derjenige Eigentümer, der am 1.1.2022 im Grundbuch steht, ist der "Erklärungspflichtige"
  • Zuständiges Finanzamt für diese Wertfeststellung (e) ist das Lagefinanzamt des Grundstücks. Für München ist das Finanzamt München für Grundbesitz und Verkehrssteuern samt Außenstellen zuständig.
  • Je zuständigem Finanzamt ist ein Mantelbogen und die Anlage(n) Grundstück zu erstellen; d.h. es kann ggf. nicht alles bei einem Finanzamt eingereicht werden!
  • Die Pflicht gilt gleichermaßen für selbstgenutzte oder vermietete Immobilien. "Wer im Grundbuch steht" ist verantwortlich und verpflichtet. Miteigentümer sollten sich absprechen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Hausverwaltung Unterstützung ist meist möglich.
  • Die Erklärung ist ab 1.7.22 und spätestens bis zum 31.10.2022 abzugeben.
  • Welche Formulare? In den allermeisten Fällen werden nur die Formulare 1, 1A, und 2 benötigt.
  • Die Erklärung besteht aus bis zu 6 Formularen und kann elektronisch über ELSTER oder auf Papier erfolgen. Es wird eine Graue Papiervariante – ein ausfüllbares PDF- und eine Grüne Papiervariante zum händischen ausfüllen geben.
  • Aktuellste Informationen für Bayern finden Sie auf https://www.grundsteuer.bayern.de
  • Das ELSTER-Portal für die Grundsteuer wird erst ab 1.7.2022 nutzbar.
  • Der „neue“ Grundsteuerbetrag wird erstmals ab 1.1.2025 fällig.
  • Nutzen Sie unbedingt die Servicevideos, wenn Sie die Erklärung selbst erstellen, diese sind wirklich gut, denn sie beinhalten Informationen zu Feldern die NICHT ausgefüllt werden müssen.

Vorbereitende Recherchen, Handlungen und Maßnahmen zu Unterlagen können Sie bereits jetzt beginnen; in Bayern sollten Sie i.d.R. folgende Unterlagen und Angaben bereitlegen

Grundsteuererklärung benötigte Unterlagen Bayern:

  • Das Aktenzeichen Ihrer Immobilie aus dem Einheitswertbescheid oder dem Grundsteuermessbescheid (Beispiel: 199/123/1234/001/009/4); im Anschreiben des Finanzamtes zur Grundsteuererklärung ist das Aktenzeichen ebenfalls aufgeführt.
  • Das zuständige Finanzamt finden Sie auf den genannten Bescheiden
  • Die Grundstücksart ist zu bestimmen: unbebaut, bebaut oder Land- und Forstwirtschaftliches Grundstück,
  • Die Eigentumsart (Miteigentum / Teileigentum / Alleineigentum u.a.)
  • Die Höhe der Eigentumsanteile
  • Fläche des Grund und Bodens (Diese kann auf www.bayernatlas.de kostenlos abgefragt werden – leider nicht in allen Fällen vermuten wir)
  • Grundbuchauszug
  • Wohnfläche = Wesentliche Angabe in Bayern!
  • Nutzfläche
  • Pläne mit Flächenangaben in qm
  • Kenntnisse zur Wohnflächenberechnung sind wichtig, wenn Sie keine verlässlichen qm-Angaben haben. Die Anleitung des FA enthält hier verständliche Erläuterungen.
  • Nebenkostenabrechnung/Heizkostenabrechnung ggf. sinnvoll zur qm-Recherche bezüglich Wohnfläche
  • Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes
  • Grundsteuerbescheid ihrer Gemeinde bzw. Stadt
Die vorstehende Auflistung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und basiert im Wesentlichen auf dem bereits heute "Bekanntem" zur neuen Grundsteuer. Besonderheiten werden sich erst im Laufe der Bearbeitung nach Öffnung des Portals ergeben.
Die bayerische Version des Gesetzentwurfs basiert auf rel. einfachen physischen Kennzahlen. Es werden QM mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Diese betragen 0,04 Euro pro qm Grundstück und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm. Wohnflächen erhalten einen Abschlag von 30%, so dass hier am Ende 0,35 Euro/qm als Äquivalenzzahl angesetzt wird. Für sozialen Wohnungsbau und Denkmäler sind Ermäßigungen vorgesehen. Die Summe der Äquivalenzzahlen bildet die neue Bemessungsgrundlage. Darauf wenden die Gemeinden in Bayern ihren eigenen Hebesatz an. Die Stadt/Gemeinde entscheidet somit durch die Festlegung der Hebesätze - dies erfolgt im Jahr 2024 - über die Höhe der neuen Grundsteuer. Dann werden erst die neuen Grundsteuerbescheide versandt. Wir rechnen damit, dass es im Wesentlichen nicht zu extremen Steigerungen der Grundsteuer bei Wohnimmobilien kommen wird.
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"FAQ Härtl zu Grundsteuererklärung 2022"

Besonderheiten:

Erbbaurecht bedeutet zwei Grundsteuererklärungen für ein Objekt:

  1. für das Grundstück erklärt der Erbbaurechtsgeber die Grundstücksflache
  2. für das Gebäude erklärt der Erbbauberechtigte die Wohnfäche

Nießbrauch und Grundsteuererklärung:

  • Die Grundsteuererklärung ist durch die im Grundbuch eingetragene Person abzugeben. Bei minderjährigen Grundstückseigentümern, ist der gesetzliche Vertreter für die Grundsteuererklärung zuständig. Ob ein eigenes Elster-Zertifikat für Kinder dann "vorzeitig" notwendig wird, wissen wir noch nicht.

Hinweise für Ihr Brainstorming zur neuen Grundsteuer:

  • Sie brauchen einen aktiven ELSTER Zugang um die Grundsteuererklärung selbst online erledigen zu können. Der Registrierungsprozess dauert mindestens 1 - 2 Wochen!
  • Wir Steuerberater haben höchsten „Respekt“ vor dem Umfang und den Einzelheiten dieser kommenden Aufgabe. Die Komplexität der Erklärung liegt in den Berechnungen der Wohnflächen und Nutzflächen, denn diese Werte bestimmen ganz überwiegend die Höhe der späteren Grundsteuer.
  • Bitte denken Sie rechtzeitig daran das selbst zu versuchen. Wenn es nicht klappt kann es im August zu spät sein sich an einen Steuerberater zu wenden, denn diese Aufgabe ist auch für einen Steuerberater umfangreich und mit hohen Ansprüchen an die Dokumentation verbunden. Schon jetzt haben Viele Berater ein Limit für die Auftragsannahme.
  • Wenn Sie sich entscheiden, diese Aufgabe ohne Steuerberater zu erledigen, sollte Ihnen bewusst sein, dass die darauf basierende künftige Grundsteuer für mindestens 7 Jahre gelten wird und Fehler haben einen gewissen Hebel inne.
  • Andererseits können Sie die Steuerberaterkosten zumindest gedanklich auf 7 Jahre verteilen, dann erscheinen die Kosten gleich günstiger.
  • In jedem Fall sollten Sie die Angaben gewissenhaft angehen und großzügig Zeit einplanen für die Grundlagenbeschaffung, die oben genannten Dokumente, ihre angesetzten Werte für Flächen. Denken Sie daran die jeweiligen Quellen nachprüfbar bereit zu halten.
  • Es ist noch nicht bekannt ob, wie und wann eventuelle Rückfragen stattfinden oder ob Prüfungen kommen werden.
  • Diese Grundsteuererklärung ist künftig alle 7 Jahre zu erstellen. Folgeaufträge werden beim Steuerberater (zumindest bei uns) mit Sicherheit deutlich günstiger.

    Wenn Sie vor kurzem ein Schreiben vom Finanzamt zum Thema Grundsteuer-Erklärung erhalten haben, bewahren Sie dieses unbedingt auf, dort können Sie schon das Aktenzeichen und das zuständige Finanzamt entnehmen.

  • "....more to come"

Grundsteuer A B C

...wenn Sie sich fragen, was Grundsteuer A B C bedeutet, hier die kurze Lösung:

  • Grundsteuer A: Für Land und Forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Grundsteuer B: Für bebaute und unbebaute Grundstücke
  • Grundsteuer C: Für unbebaute Grundstücke die bereits als Bauland ausgewiesen sind (diese könnte deutlich teurer werden)


Eingestellt am 28.04.2022 von S. Härtl

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