Vermieter

Bitte beachten Sie unseren NEWS Artikel der sich speziell mit dem Thema Arbeitszimmer bei Vermietern befasst.

Gemischt genutztes Gebäude: Finanzierungskosten optimieren

Wer eine gemischt genutzte Immobilie teils mit Fremdkapital und teils mit Eigenkapital finanziert, muss das Darlehen gezielt dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen, um die Schuldzinsen in voller Höhe abziehen zu können. Um die Schuldzinsen bei einer gemischt genutzten Immobilie in voller Höhe abziehen zu können, müssen Sie am besten bereits im notariellen Kaufvertrag ausweisen auf welchen Gebäudeteil sich der Anschaffungspreis verteilt. Am besten nehmen Sie für die einzelnen Gebäudeteile gesonderte Darlehen entsprechend der Höhe der Anschaffungskosten auf. Die Zahlungsströme sollten nicht vermischt werden.

Haben Sie eine ältere Immobilie gekauft die Sie anschließend vermieten?

Überschreiten die Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15% der Anschaffungskosten ohne Grund und Boden, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die nur abgeschrieben werden können. Der steuerlich viel günstigere Sofortabzug im Jahr der Bezahlung der Handwerkerrechnungen ist bei Überschreiten der 15%-Grenze aber möglich, wenn Ihre Aufwendungen zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen zählen. Zum Beispiel Tapezier- und Malerarbeiten; Oberböden (auch wenn diese nicht regelmäßig jährlich durchgeführt werden). Verweigert Ihnen das Finanzamt den Abzug und haben Ihre Baumaßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung jedoch nicht wesentlich verbessert, legen Sie Einspruch unter Hinweis auf die anhängige Verfahren beim BFH ein.

Werbungskosten bei längerem Leerstand

Wenn Ihre Immobilie längere Zeit leer steht, können Sie Werbungskosten abziehen wenn Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie sich ernsthaft um eine Vermietung bemühen. Die Vermietungsanstrengungen müssen Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen durch Vermietungsanzeigen, Einschaltung von Maklern; Dokumentieren Sie alle ihre Vermietungsbemühungen lückenlos. Für diesen Fall können Sie die Verluste durch den Leerstand steuerlich geltend machen.

Vermietung von Immobilien an Angehörige

Vermietungen von Immobilien an Angehörige ist ein echtes Steuersparmodell. Wenn Angehörige mindestens 75 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen, erkennt das Finanzamt die in der Regel entstehenden Verluste problemlos an. Liegt die Miete zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss für die nächsten 30 Jahre eine Prognose aufgestellt werden. Das Finanzamt will damit feststellen, ob die Ausgaben des Vermieters wie Zinsen oder Abschreibungen durch ausreichende Einnahmen gedeckt sind. Sind die Einnahmen höher als die Ausgaben, ist das Prognoseergebnis positiv und die Werbungskosten werden voll anerkannt. Wenn nicht, können Vermieter ihre Werbungskosten nur noch anteilig absetzen. Das gilt übrigens auch, wenn die Miete sogar unter 56 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Damit das Steuersparmodell wirklich funktioniert, muss der Mietvertrag bei der verbilligten Vermietung an Angehörige einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass der Vertrag so gestaltet sein muss, wie ihn auch nicht verwandte Mieter und Vermieter abgeschlossen hätten. Besonders achtet das Finanzamt darauf, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, die Höhe der Miete und die Nebenkosten klar geregelt sind, die Miete tatsächlich gezahlt wird - am besten per Überweisung - und die Nebenkosten korrekt abgerechnet werden.

Ferienwohnung

Vermietete Ferienwohnungen können eine lukrative Sache sein. Steuerlich wird das Finanzamt bei einer Eigennutzung versuchen die Kosten der Wohnung nur teilweise anzuerkennen. Sinnvoll ist es deshalb, die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste zu vermieten, damit das Finanzamt gar keine Ertragsprognose anstellen muss. Trotzdem wird das Finanzamt skeptisch, wenn die Anzahl der Vermietungstage 25 % unter regionalen Vergleichswerten liegt - dafür sollte es triftige Gründe geben. Wenn die Vermietung der Ferienwohnung dann noch an einen Vermittler übertragen und dabei eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen wird, steht dem Steuersparmodell Ferienwohnung nichts im Wege.

Vermietung von Auslandsimmobilien

Vermögen und Mieteinnahmen sind dem Finanzamt gegenüber zu melden; aufgrund des Datenaustausches zwischen den Staaten sollte Vermögen im Ausland nicht verschleiert werden. Einkünfte, die mit einer Auslandsimmobilie im Zusammenhang stehen (z.B. Vermietungseinkünfte), unterliegen bei in Deutschland ansässigen Personen der deutschen Einkommensteuer; die ausländischen Einkünfte werden bei der Ermittlung des anfallenden Steuersatzes für das deutsche Einkommen berücksichtigt (Progressionsvorbehalt). Eventuell entstehende Verluste können nur mit positiven Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung aus dem gleichen Land verrechnet werden.

Gewinne aus dem Verkauf von Auslandsimmobilien

Gewinne aus dem Verkauf von Auslandsimmobilien sind unter Umständen in Deutschland steuerpflichtig; Einzelheiten regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen; sprechen Sie vor dem Verkauf mit ihrem Steuerberater über die steuerlichen Folgen eines Verkaufes.

Umfinanzierung / Refinanzierung aufgrund der günstigen Zinssituation

Aufgrund der günstigen Zinssituation kann es günstig sein, bestehende Hypothekendarlehen umzuschulden und sich die momentan günstigen Zinsen langfristig zu sichern. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Sicherung der derzeit sehr günstigen Zinssätze für eine in der Zukunft liegenden Refinanzierungszeitpunkt kann durch sogenannte Vorwartdarlehen beireits heute für einen gewissen Zeitraum in der Zukunft erfolgen. Sprechen Sie uns an.

Betrieb eines Blockheizkraftwerks in eigener Immobilie

Viele Immobilieneigentümer betreiben in den eigenen Immobilien ein Blockheizkraftwerk welches mehr Strom erzeugt als man selber verbraucht und verkauft den Rest an einen Energieversorger. Die Umsatzsteuer aus den Anschaffungskosten des Blockheizkraftwerks können beim Finanzamt als Vorsteuer abgezogen werden. Ein eingebautes Blockheizkraftwerk, mit dem neben Wärme auch Strom erzeugt wird, der ganz oder teilweise, regelmäßig und nicht nur gelegentlich gegen Entgelt in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird, dient der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Stromerzeugung. Eine solche Tätigkeit begründet daher – unabhängig von der Höhe der erzielten Einnahmen – die Unternehmereigenschaft des Betreibers, auch wenn dieser daneben nicht unternehmerisch tätig ist. Das Finanzamt muss dem Betreiber den Vorsteuerabzug aus der Anschaffung des Blockheizkraftwerks gewähren.

Nutzung der Sonnenenergie (Photovoltaik)

Die Investition in eine Photovoltaikanlage kann einkommensteuerlich berücksichtigungsfähig sein, wenn keine so genannte Liebhaberei vorliegt. Steuerliche Liebhaberei ist gegeben, wenn anhand einer Prognoseberechnung für die Dauer der Tätigkeit kein Gesamtgewinn zu erwarten ist. Für den Fall der Photovoltaikanlage wird man auf die Garantielaufzeit des Abnahmevertrages abstellen können (in der Regel 20 Jahre). Ergibt sich für diesen Zeitraum voraussichtlich ein Totalüberschuss, liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor. Als Betriebsausgaben absetzbar sind die Anschaffungskosten der Anlage über die jährliche Abschreibung, Zinsaufwendungen für Fremdfinanzierung und sonstige Aufwendungen wie Reparaturen oder Verwaltungskosten. Es handelt sich zwar um einen Gewerbebetrieb, ggf. kann aber auf die Gewerbeanmeldung verzichtet werden, da sie unnötige Kosten nach sich ziehen kann. Dies sollte mit der zuständigen Gemeinde vor Ort abgeklärt werden. Gewerbesteuer fällt in der Regel nicht an, da die jährlichen Gewinne nicht den Gewerbesteuerfreibetrag von EUR 24.500,00 übersteigen werden. Grundsätzlich werden Sie mit dem Betrieb einer Photovoltaikanlage umsatzsteuerlicher Unternehmer. Sie können sich die gezahlte Umsatzsteuer z. Bsp. aus der Anschaffung, Montage und Wartung der Anlage als Vorsteuer vom Finanzamt erstatten lassen. Dazu müssen Sie aber der Kleinunternehmerregelung entgehen und zur Regelbesteuerung hin optieren. Den Energieversorger wird es nicht stören, wenn Sie Ihre Leistung mit Umsatzsteuer abrechen, da dieser selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer sind Sie verpflichtet dem Finanzamt Umsatzsteuervoranmeldungen zu übermitteln.

VermieteteWohnung im Zweifamilienhaus

In einem teilweise selbstgenutzten und teilweise zur Vermietung genutzten Gebäude sind sämtliche der vermieteten Wohnung konkret zuzuordnenden Reparaturkosten als Werbungskosten sofort abziehbar. Ausgaben für Reparaturen, die das ganze Haus betreffen, können nur anteilig berücksichtigt werden. Maßstab für die Aufteilung ist das Verhältnis der selbstgenutzten Wohn- bzw. Nutzflächen des Gebäudes zu den vermieteten Flächen. Achten Sie für dem Werbungskostenabzug besonders auf die zutreffende Zuordnung der Baukosten. Dokumentieren Sie die durchgeführten Maßnahmen.


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